Wanneer heb je een BOPA nodig en wat is het precies?

Sinds de invoering van de Omgevingswet kom je in ruimtelijke ontwikkeling steeds vaker de term BOPA tegen. Voor initiatiefnemers, ontwikkelaars en ondernemers kan het een belangrijk instrument zijn om plannen toch mogelijk te maken wanneer deze niet direct binnen het omgevingsplan passen. Maar wat is een BOPA precies, en wanneer heb je er één nodig? 

Wat is een BOPA? 

BOPA staat voor Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. Kort gezegd gaat het om een activiteit die afwijkt van het geldende omgevingsplan van een gemeente. Het omgevingsplan bepaalt wat er op een bepaalde locatie wel en niet mag gebeuren: bijvoorbeeld welke functies zijn toegestaan, hoe hoog er gebouwd mag worden of hoe een perceel gebruikt mag worden. 

Als een initiatief niet binnen die regels past, kan een gemeente alsnog toestemming geven via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Daarmee wordt een specifieke afwijking toegestaan, zonder dat het hele omgevingsplan meteen aangepast hoeft te worden. Een BOPA is dus eigenlijk een flexibel instrument waarmee gemeenten maatwerk kunnen leveren. 

Wanneer heb je een BOPA nodig? 

Je hebt een BOPA nodig wanneer jouw plan niet past binnen het omgevingsplan, maar de gemeente het plan mogelijk wel wenselijk vindt. Dit komt in de praktijk vaker voor dan je denkt. 

Situaties waarin een BOPA vaak nodig is: 

• Je wilt een gebouw een andere functie geven dan het omgevingsplan toestaat (bijvoorbeeld wonen in een voormalig kantoorpand). 

• Je wilt groter, hoger of dichter bebouwen dan volgens het plan is toegestaan. 

• Je wilt een project ontwikkelen op een locatie waar die ontwikkeling nog niet is voorzien in het omgevingsplan. 

• Je wilt een tijdelijke ontwikkeling realiseren, zoals tijdelijke woningen of een pop-up functie. 

In zulke gevallen beoordeelt de gemeente of het initiatief ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij wordt gekeken naar bijvoorbeeld verkeer, geluid, parkeren, leefomgeving en de impact op de omgeving. 

Hoe werkt de procedure? 

Bij een BOPA vraagt een initiatiefnemer een omgevingsvergunning aan. De gemeente beoordeelt vervolgens het plan en weegt verschillende belangen af. Soms geldt de reguliere procedure (ongeveer 8 weken), maar bij complexere projecten kan ook de uitgebreide procedure nodig zijn. 

Belangrijke onderdelen van een BOPA-proces zijn vaak: 

• Een goede ruimtelijke onderbouwing 

• Afstemming met de gemeente en stakeholders 

• Onderzoek naar aspecten zoals milieu, verkeer en geluid 

• Participatie met de omgeving 

Omdat deze trajecten inhoudelijk en procedureel best complex kunnen zijn, kiezen veel initiatiefnemers ervoor om zich te laten begeleiden door een specialist. 

Deskundige begeleiding bij ruimtelijke plannen 

Een partij zoals Buro Nederlandse Ontwikkeling kan hierin een belangrijke rol spelen. Zij begeleiden initiatiefnemers bij vraagstukken rondom ruimtelijke ordening en vergunningen. Door hun ervaring met procedures zoals de BOPA kunnen zij helpen bij het opstellen van de juiste onderbouwing, het afstemmen met gemeenten en het strategisch begeleiden van het vergunningstraject. Met deskundig advies en volledige begeleiding in ruimtelijke ordening zorgen zij ervoor dat plannen daadwerkelijk realiseerbaar worden. 

Waarom een goede voorbereiding belangrijk is 

Hoewel een BOPA kansen biedt, betekent het niet dat elke afwijking automatisch wordt goedgekeurd. Gemeenten kijken kritisch naar de kwaliteit van het plan en de effecten op de omgeving. Een goed onderbouwd initiatief vergroot daarom de kans op succes aanzienlijk. 

Denk daarbij aan: 

• Een duidelijke ruimtelijke visie op het project 

• Goede onderzoeken en onderbouwing 

• Tijdige afstemming met de gemeente 

Met de komst van de Omgevingswet is er meer ruimte gekomen voor maatwerk, maar ook meer nadruk op samenwerking en participatie. Een BOPA is daardoor niet alleen een juridische procedure, maar ook een proces van overleg en onderbouwing. 

Conclusie 

Een BOPA is een belangrijk instrument binnen de Omgevingswet om ontwikkelingen mogelijk te maken die niet direct binnen het omgevingsplan passen. Voor veel projecten kan het de sleutel zijn om een plan toch te realiseren. Met de juiste voorbereiding en deskundige begeleiding wordt de kans op een succesvolle vergunning aanzienlijk groter.